告别房地产草莽时代禹洲地产

2018-12-29来源:五分六合彩围观:53次

  当前房地产市场面临融资紧、资金贵等一系列难题,许多房企负债高企,在悲观的市场环境下,一副摇摇欲坠,经不起一点风吹雨打的样子,显得格外让人揪心。

  聚焦房地产这个行业,现在确实也已经到了一个转折点。正如孙中山的那句豪言所云:天下大势,浩浩荡荡,顺之则昌,逆之则亡。当下的房地产市场,已经发生了明显的转变,而这其中最大的变化当属结构分化。由于龙头公司在土地市场和金融市场的巨大优势,其集中度的快速提高,成为驱动其估值重构的重要动力。在马太效应的魔咒下,未来将会有更多的中小型房企被淘汰出局,而那些本身就带有极强投机性的企业更是头上顶着一把达摩利斯之剑,带着镣铐跳舞的时日也不会太长。

  而凭借较强的现金流和较小的财务压力,公司在大市不佳中有着更多的优势参与到并购中去,由此在地价高企和市场竞争白热化的环境下进一步减低自身的土地成本,并继续保持较高的毛利率。

  回顾过去的2017年,无论是销售业绩还是股价表现,港股的内房股都表现出了一骑绝尘的姿态,戴维斯双击时刻的到来,让2017年港股的房地产板块显得格外亮眼。然而进入到2018年,融资收紧、人民币汇率贬值和收紧棚改货币化比例等一系列利空消息接踵而至,再加上中美贸易摩擦事件给港股大盘带来的雪上加霜,内房股由此也走出极为惨痛的下跌行情,市场情绪表现的十分悲观。

  凭借多年苦修内功,禹洲地产对项目的高效运营能力和成本把控能力再加之前瞻性布局带来的低成本的土储优势,让公司天然就具有了在逆境中度难关的实力。而借助稳健的现金流和可控的财务风险所能赢取到的并购机会,公司更是迎来了更多弯道突围的机会!由此种种,显然也正是在房地产竞争下半场中禹洲能够成为新宠的底气所在。返回搜狐,查看更多

  无疑,曾经那种人有多大胆地有多大产的式的玩法已经过去,房地产的下半场真正的强者一定是那些能够构建出自身核心壁垒的公司。其实这个逻辑并不复杂,随着房企竞争格局的加剧,行业利润率已经变得越来越薄,行业集聚的风险在高房价的带动下也开始变得格外凸显,由此这就势必要求房地产企业更多的关注其自身的精细化管理和成本控制以及防范风险的能力。

  最近笔者恰好关注到安信国际的一篇关于禹洲地产的研报,该报告对公司过往的发展历程予总结回顾,展现出来这家公司多年来稳打稳扎的姿态,在看惯了太多激进玩法的房企后,突然会觉得这家公司特别不一样,在房地产竞争下半场,这样四平八稳按着节奏发展并实现层层突破的公司不正是我们需要在这个时刻需要寻找的目标吗?

  最后聚焦到禹洲最新的销售情况,今年前七个月公司的总销售约245亿元,同比基本持平。从这点来看,数据似乎并不靓丽,不过分析原因来看公司上半年的销售增长比同行慢的主要还是因为新项目推进时间差所至。

  透过这份研报,聚焦到禹洲地产的发展路径,其基本上都是一步一个脚印,从当初的厦门一隅出发,再慢慢进入其他东部城市,如上海、福州等,最后透过上市种种积累了强大的资源优势后进而再扩张到华中及大湾区。可以看出禹洲地产一路走来表现的相当稳健,发展策略也显得尤为审慎。

  其二,公司凭借其稳健的财务体系和较高的推盘掌控能力和稳健的现金流也可以躲过暂时的困境并有望透过并购在逆市中实现弯道超车。

  而这也能够通过公司的高利润率得以反映。仅从过往四年数据来看,公司的毛利率均处在30%以上,而加权平均毛利率更是达到了35%。分析原因来看,公司能够维持如此高的毛利率最为基本的条件当属于其对当地市场情况的充分了解。此外公司也更注重以并购方式获得项目,由此降低土地成本;同时在拿地问题上禹洲也表现相当理性,不轻易拿地王,更多的是选择机会有策略的拿地;此外禹洲还建立了严密的成本管控的体系,帮助企业实现盈利能力的提升,而公司透过推出改善下住宅这一策略更是有效的提升了产品的溢价率。

  2017年禹洲净负债率约77%,与前期相约,处于行业平均水平。此外,公司积极探索多渠道融资,提前赎回高息债券,整体融资成本逐步降低,2017年下降至约6%,处在行业较低融资水平。

  从数据来看,公司两大前瞻性重点布局区域,厦门和合肥的平均土地成本明显偏低。公司在合肥拥有土储达140万平方米,已经相当于合肥全市于2017年商品房销售面积的11%,然而土地成本却仅为5400元每平方米,远低于合肥2017年的销售均价10700元及禹洲项目在合肥的均价11500元。同样,作为厦门的龙头,禹洲在厦门的土储约100万平方米,而土地成本为每平方米6900元,远低于该市2017年销售均价22500元及禹洲项目在当地的项目销售均价23500元。

  实际上,即使现阶段这些地区面临调控政策,但由于禹洲的产品更多的是集中于刚需和改善型,受到的影响也相对较小,此外公司有着成熟的成本管控体系,能够维持高效的项目运营姿态,由此种种,公司显然有机会在大市不佳的环境下继续保持较高水平的利润率增长。

  报告特别提及到,禹洲每发展一个新城市,往往先会对该地区进行透彻了解和深度研究,以此来降低项目发展的风险。而凭借这一点,禹洲也就能够在项目投资上可以作出更精准的计算,由此在项目周转及利润中取得平衡最终使令公司利益实现最大化。

  禹洲2018年上、下半年推货分布比例为35%-65%。而今年上半年公司销售合约为215亿元,相当于约全年目标的36%,算是处在合理水平。而进入下半年公司也已经开始加快推盘节奏,此前苏州8盘齐发的大型推盘推广活动就曾引来市场高度关注。实际上如若再注意到公司2018年可售资源的情况,其分布基本也都处在长三角,福建及京津冀这类东南沿海富庶的热点区域,加之公司以刚需及首改产品为主,去化率已有保证,所以相信随着公司更多优质项目在下半年的推出禹洲地产的全年销售目标业绩也将有望得到圆满完成。

  如今的房地产行业已经远离了那个全凭个人英雄主义的草莽江湖时代,随着行业进入相对成熟的阶段,房企的核心竞争力更在于其审慎稳健的企业运营能力和精细化、专业化的管理实力。曾经的资源导向型行业如今正走向了管理导向、专业导向、品牌导向的新时刻。

  今年房地产市场表现并不乐观,从当前情况来看国家对解决房地产过热问题的决心仍然未有消退,就在今年7月31日的中央政治局会议上,党中央仍然强调坚决遏制房价上涨。 值得注意的是,这一表述较以前坚决遏制房价过快上涨去掉了过快二字,显示出监管对房地产调控的态度坚决、更胜以往。而之后8月7日住建部召开房地产工作座谈会,表示对楼市调控不力城市坚决问责;15日发改委在国新办吹风会上重申,下决心解决好房地产的问题,坚决遏制房价上涨。由这一连串消息可以看出房地产调控政策仍将保持严厉,房地产销售和投资可能面临拐点。

  值得一提的是公司今年年初还宣布收购港股上市地产公司沿海家园(旗下7个项目公司组成的资产包。作为禹州历史上最大的一笔收购,该交易代价约为38亿元,据知这笔交易将在2018年第三季完成。而透过该笔交易禹洲由此也将获取约400亿元的潜在权益货值,并首次进入北京、佛山及沈阳三城。禹洲乘着中小型发展商资金链压力的弱势下,积极进行并购,这样的打法显然有着其合理之处,而能够实现这一步也正是因为其前期维持的较高利润率及稳健的财务表现,而透过收购获取的低成本土地也将进一步强化这一优势,由此形成正向循环。

  然而观之禹洲地产,其高利润的发展姿态,极大的强化了其现金流同时也舒缓了公司的财务压力,让其有着与较为健康的资产负债结构。

  如今,当房地产进入白银时代,曾经草莽江湖的历史已经渐渐远去,专业制胜才是王道逐渐成为房企们当下竞争的圭臬。抛开那激进的玩法过后,那些稳打稳扎的发展模式的房企们在经济下行,楼市阴霾的环境下也就显得弥足珍贵。